住宅購入の考え方について結論出たから聞いてほしい
この1ヶ月前に住宅購入を検討し始めてから、住宅を買うという行為について考え続けてきたんだけど結論出たから聞いてほしい。
結論
住宅を買ったときに理解しとかないといけない重要な点はこの2つだけ。
持ち家だとライフスタイルの変化に合わせて住み替えができなくなるのが問題とか言う話もあるけど、個人的には全くそんなことはないというか、そうなってはいけない、というのが見解。詳細は後述。
あとどっちが経済的に得か、というのも当然気にしないといけないが、結局前提条件次第なので自分でシコシコ計算するしかないし、計算すれば分かる話なので普通にやってくれとしか言いようがない。
災害のリスクテイク
さて、2つの重要な点の話に戻る。まず1点目の災害のリスクテイクをしないといけない点。念のために先に言っておくがここからアツい保険推薦トークが始まってアフィリエイトリンクが貼られているみたいな展開はないので安心してほしい。（むしろ自分は地震保険とか別に入らなくて良い派である。）
じゃあ災害のリスクテイクってのはどんな話かというと、単純な話で、例えば新築戸建を持ってて未曾有の災害が起こったら上モノ分の1,000万～2,000万がぶっ飛ぶのを覚悟しないといけないということ。賃貸を借りていた場合、いくら住んでる物件がぶっ壊れても経済的にはほぼ無傷である。また、持ち家でもマンションのほうがこの手の災害に対する耐性が強い。マンションと戸建てを比較する場合、管理費や修繕積立金が金銭的には大きな差になってくるが、戸建てで地震保険や洪水保険に入ってるもんだと考えるとトントンと考えることもできそうだ。
なので、戸建てを持つ場合は災害が起きても経済的に生き延びられる程度の資産を確保しておく必要がある。具体的には1,000万くらいか（もちろん生活水準とかにもよるけど。。。）マンションを買う場合は多少背伸びして借り入れを増やしてもいいが、戸建てを買う場合は自己資産を一定以上残すようにしたい。
土地というポートフォリオ
みんなーーーーーーーーーーー！お金持ちになりたいかーーーーーーー！
2個めの重要な点としては、自分の資産ポートフォリオに不動産（建物、土地）を相当分突っ込むことになるという点。
今、低金利による住宅人気で不動産価格指数がどんどこぶち上がっている。この調子がいつまでも続けば不動産を買ったあなたは将来大金持ち。一方で、日本は高齢化社会なので人が減り家が余って安くなっていく、とまことしやかにささやく人もいる。私たちはどうすればいいか。「未来は結局誰にもわからん」として行動するしかない、が結論になる。
注意点として、戸建の場合、建物と土地でやや捉え方を変えたほうがいいように感じる。
まず建物。建物の価値は基本的に材料原価と製造にかかる経費である。もちろん老朽化に従い価値は年々下がっていく。特定の”建物”自体が人気になって価値が上がったりなんてことはまずない。完全に車や冷蔵庫のような消費財と一緒であり、自分はそう捉える考え方にしっくりきている。
土地は完全に資産。天災があっても絶対的に残るし、人気次第で価値が上下する。資産価値変動リスクで言えば、土地取得額（購入時点の取引価格相場）から50%程度落ちこむことも想定しておいたほうがよいかもしれない。それなりに人気の街を選択していれば生きている間は問題ないかなーとは考えているが、やはり将来は誰にも分からないという前提で考えるのが一番だと思う。
マンションの場合は、（実際的には土地は殆ど持ってないが）土地と建物ががっちゃんこしたような考え方になる。建物の価値は年々落ちていくけど立地の人気が上がれば土地のように価値が上がっていく。
そして土地にしろマンションにしろポートフォリオの分散という意味では超絶ウ〇コ状態になるのは覚悟しないといけない。株1銘柄に数千万円ぶっ込んでるのと同じだもん。このリスクを減らす手段は2つあって、土地の価値が全く無いかつ価格にも反映されてないような物件を買って完全に消費財とみなすか、よく分散された金融資産を増やしてバランスを整えていく=金持ちになるのどちらか。前者はそういう土地はホント不便な場所なので我慢できるかが問題で、後者はそれができたらそもそも家買うのも悩まんわという気持ち。。。
閑話休題 ～住宅ローン、すぐに返すか？ゆっくり返すか？～
ちなみに住宅ローンを早期返済を目指すか、35年フルフルで返済するかについては住宅ローン金利と想定投資利回りで計算すればいいだけの話と思う。住宅ローン金利を超える利回り出る想定なら返さなくていいし、金利が増えたとかで前述と逆のパターンになれば繰り上げ返済する。私は今の金利水準が続くなら35年でゆーっくり返そうかな。というか今の住宅ローンの金利で5,000万借りれるなら家買わずにそのままインデックス投資に全部ぶち込みたい。
住み替え問題
結論のところで軽く触れたが、持ち家には住み替えがしづらい問題があると指摘する記事などを見かけることがある。全くもってそんなことはない、というのが自分の意見。もっと正確に言うと、そんな状況になる人が家を買ってはいけない、と考えている。
住み替えしづらい原因は単純で、不動産が金融資産に比べ流動性が低いこと、である。一方でこれに対する解決法も単純で、不動産の流動性の低さに耐えうるだけの十分な資産を持つこと、である。
資産さえあれば、賃貸するなりダブルローンを組んで買い替えるなり引っ越しして、コーヒーでも飲みながらいい買い主が現れるのをゆっくり待てばいい。
最後に
以上のことを踏まえて住宅購入の際に気をつける点は以下の通り。
- 住み替えや災害など、有事の際に備えて資産を十分に保つ（住宅購入で貯金すっからかんにしない）
- 戸建てなら建物価格ができるだけ安いものにする（注文で作った豪華な上モノが二束三文でしか売れなくても泣かない）
- 現状でできるだけ人気な土地を選ぶ（どうなるかはわからんので気休めな部分はあるが、、、）
お金勘定がちゃんとできたらあとは気持ちの問題で。満足できる家とエリアで住むことが人生にとっては大事で、満足できる家ってのが賃貸ではほとんどないのが現状。なので物件購入は良い選択肢だと思うが、大きなお金が動くので不安も大きい。不安を解消してくれるのが貯金（金融資産にしててもいいけど）。これはそういう話。この記事書いてて思ったけど、やっぱ貯金って大事だね。おわり。
